La location meublée est prisée aussi bien par les propriétaires-bailleurs que par les locataires. Mais avec l’application de la loi Alur, il n’est pas toujours facile de savoir ce qui différencie la location meublée de la location nue. Bailleur ou locataire, nous faisons le point pour vous.

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Les dispositions légales de la location meublée

La loi Alur (loi pour l’Accès au Logement et à un Urbanisme Rénové) définit la location en meublé comme la mise à disposition d’« un logement décent, équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ». Publié le 31 juillet 2015, le décret n°2015-981 dresse la liste minimale des meubles indispensables au locataire. Il prévoit que le logement doit comporter au minimum une literie avec couette ou couverture, des plaques de cuisson, un four, de la vaisselle, une table et des sièges, des étagères de rangement, des luminaires, du matériel d’entretien ménager, un système d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées au couchage.

Parmi les dispositions qui permettent de différencier les deux types de location :
• La résiliation du contrat de bail par le locataire peut se faire à n’importe quel moment et sans motivation. Un délai de préavis d’un mois est néanmoins obligatoire.
• Pour le propriétaire bailleur, le préavis est de seulement 3 mois contre 6 mois pour une location vide. Le congé doit toutefois toujours être motivé (revente du logement, motif sérieux et légitime…) À noter qu’en cas de vente, le locataire n’a pas de droit de préemption.
• Le dépôt de garantie peut égaler au maximum 2 mois de loyer hors charge.
• La durée du bail peut être de 9 mois non renouvelables pour un étudiant ou un an renouvelable par période d’un an (contre 3 ans pour un logement vide).
Toutes ces dispositions s’appliquent si le logement constitue la résidence principale.

Attention : depuis la loi Alur, les loyers des locations meublées en zones « tendues » sont encadrés.

La fiscalité des locations meublées

L’investissement en location meublée est toujours très attractif fiscalement. Les propriétaires bailleurs dépendent du régime de « loueur en meublé non professionnel » (LMNP) ou de celui de « loueur en meublé professionnel » (LMP) selon leurs revenus locatifs. Vous louez en bien en meublé ?
• En dessous de 23.000 €/an, vous dépendez du régime LMNP et devez déclarer vos revenus locatifs dans la catégorie des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux) en déduisant les charges foncières (taxe, mais également charges d’entretien…). Ce statut vous permet d’exercer sans inscription au registre du commerce.
• Au-dessus de 23.000 €/an de revenus locatifs, vous passez dans la catégorie des LMP. Vous avez l’obligation de vous inscrire (vous ou toute autre personne de votre foyer fiscal) au registre du commerce et des sociétés, mais vous pouvez également déduire les charges foncières de vos revenus.

Location meublée et dispositif Censi-Bouvard

Jusqu’au 31 décembre 2016, vous pouvez combiner le régime de LMNP et la réduction d’impôt offerte par la loi Censi-Bouvard. Celle-ci, destinée aux locations meublées neuves (ou en état futur d’achèvement) est uniquement réservée aux investissements locatifs en résidence : universitaire, pour personnes âgées médicalisées, d’affaire ou encore de tourisme. Dans tous les cas, vous devez confier la location de votre bien à un exploitant qui s’occupera également de la gestion de la résidence.

La loi Censi-Bouvard vous permettra de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11 % sur le prix de revient dans une limite de 300.000 € d’investissement par an. La loi vous permet également de récupérer la TVA.

Louer en meublé : le régime fiscal des bénéfices industriels et commerciaux (BIC)

La déclaration de vos revenus locatifs en tant que LMNP devra se faire dans la catégorie des BIC. Vous pourrez le faire en optant soit pour le régime micro-bic soit pour le régime réel.
• Sous 32.900 € de recettes locatives par an, vous aurez le doit au régime micro-bic (ou régime forfaitaire) et vous obtiendrez un abattement sur 50 % de vos revenus.
• Au-dessus de 32.900 € ou si vous le désirez, vos revenus entrent dans le cadre du régime réel. Vous pouvez alors déduire les charges (taxe, intérêts d’emprunt, frais de gestion…) et vos amortissements des recettes déclarées.

À savoir : lorsque vous louez en meublé une partie de votre résidence principale et si vous respectez une limite « raisonnable » pour le loyer, vous bénéficiez d’une exonération d’impôt sur vos recettes. Toutefois, la ou les pièces louées doivent également servir de résidence principale au locataire.

Location meublée : ce qui a changé avec la loi Alur